La reforma de los préstamos hipotecarios. ¿Qué otras cosas han cambiado? (II)

En el artículo anterior, publicado el pasado mes de julio, se trató el tema de la reciente reforma de los préstamos hipotecarios, pero, por razones de espacio, sólo se pudo analizar lo relativo a qué tipo de préstamos están afectados por la nueva regulación y cuál es el procedimiento que hay que seguir para su formalización. Ahora toca examinar otras materias que también han sido objeto de modificación legal.

Entre ellas están las que, con toda probabilidad, son los temas estrella de la reforma: me refiero a las cláusulas suelo y a los gastos que genera la formalización de un préstamo hipotecario. Luego hay otras cuestiones que también han sido reguladas y modificadas por la nueva legislación (como es el caso de los intereses de demora, las comisiones por amortizar anticipadamente el préstamo, etc.) cuyo comentario se deja para un próximo artículo.

Empezando por las cláusulas suelo, hay que recordar que el Tribunal Supremo nunca dijo que fueran nulas. Las sentencias que las anularon se basaron en que, por una parte, no eran lo suficientemente claras y transparentes como para que el cliente pudiera calibrar su transcendencia económica y jurídica, y, por otra, en que las condiciones del préstamo no le habían sido comunicadas con la antelación suficiente para que pudiera tener la oportunidad de compararlas con las ofrecidas por otras entidades de crédito. Sin embargo, la nueva ley va más allá y establece tajantemente que en los préstamos a interés variable no se puede fijar un límite a la baja; es decir, no es posible establecer un interés mínimo, lo cual supone declarar ilícitas las cláusulas suelo.

Directamente relacionado con las bajadas del tipo de interés está la posibilidad de que éste llegue a ser negativo, surgiendo entonces la duda de si ello podría suponer que fuera la entidad de crédito la que tuviera que abonar intereses al deudor, en lugar de al revés. Esta posibilidad se empezó a plantear cuando la referencia más utilizada para la variación del interés -el Euribor- se situó por debajo de cero. La primera vez que esto ocurrió fue en el mes de febrero de 2016 y, desde entonces, sigue siendo negativo; concretamente, en el momento de escribir este artículo, su valor es -0,368. En consecuencia, si el tipo de interés de un préstamo que hubiera que revisar ahora se obtuviera sumando al Euribor un diferencial de, por ejemplo, el 0,30, ocurriría que el tipo resultante sería de -0,068%. ¿Supondría esto que el banco tenga que abonarle ese interés al cliente o, sencillamente, se entendería que el préstamo no tiene intereses y el cliente únicamente tendría que devolver el capital prestado? Para solventar las dudas que ese posible escenario pudiera provocar, prácticamente todas las entidades de crédito incluían una cláusula en sus préstamos en la que se decía que el interés nunca podría ser inferior a cero, lo cual suponía, hasta cierto punto, introducir un suelo. Pues bien, la nueva ley dice expresamente que el interés de un préstamo sujeto a variaciones nunca podrá ser negativo, con lo cual se zanja la cuestión definitivamente, con independencia de que el banco haya incluido o no esa previsión en sus cláusulas.

Luego está la controvertida cuestión de quién corre con los gastos de la formalización de la hipoteca. Antes de la nueva ley era habitual que en las escrituras de préstamo hipotecario se pactara que el deudor asumiera todos los gastos de la operación (tasación del inmueble hipotecado, honorarios notariales, aranceles derivados de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, honorarios de la gestoría que tramita el documento, etc.). No obstante, el Tribunal Supremo estableció qué parte contratante debía abonar cada gasto en función de a quién beneficiara o interesara el mismo, llegando a concluir que la escritura y la gestoría debían sufragarla a medias y la inscripción registral el banco. Para evitar futuros conflictos en esta materia, la nueva ley fija de forma imperativa quién debe abonar cada gasto. Así, el banco debe correr con todos los gastos de otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario y los de su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como los honorarios de la gestoría que tramite el documento. Por su parte, el cliente debe abonar la tasación del inmueble y el seguro del inmueble hipotecado.

En cuanto al impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la ley dice que deberá abonarlo quien determine la normativa tributaria. A este respecto hay que tener en cuenta que, como ya se explicó en un artículo anterior, en Euskadi -a diferencia de lo que ocurre en el resto de España- no se ha modificado la norma fiscal y el sujeto pasivo de este impuesto sigue siendo el deudor; lo que ocurre es que en la mayoría de los casos no lo abonará, pues cuando el préstamo tiene por finalidad financiar la compra de la vivienda habitual está exento de tributar.

Documento obtenido de la revista Leioa Udal Aldizkaria y autorización del Notario de Leioa D. Rodolfo J. Soto Fernández