Hipoteka-maileguen erreforma. Aldatu diren beste gauza batzuk (II)


Aurreko artikuluan, uztailean argitaraturiko hartan, hipoteka-maileguen erreforma egin berriaren gaia jorratu zen, baina, leku mugatuagatik, gauza bat bakarrik aztertu zen: zer-nolako maileguei eragiten dien araudi berriak, eta zein den horiek formalizatzeko jarraitu beharreko prozedura. Orain beste gai batzuk aztertu behar ditugu, hauetan ere lege-aldaketak izan dira eta.

Horien artean daude, ziur asko erreformaren gai izarrak izan direnak, alegia, zoru-klausulak eta hipoteka-mailegu baten formalizazioak sortzen dituen gastuak. Gero badira legeria berriak arautu eta aldatu dituen beste gai batzuk ere (esate baterako, berandutza-interesen kasua, mailegua aldez aurretik amortizatzeagatiko komisioak eta abar), baina hauen iruzkina hurrengo artikulu baterako lagako dugu.

Zoru-klausulekin hasita, gogoratu behar da Auzitegi Gorenak sekula ez zuela esan deusezak zirenik. Horiek baliogabetu zituzten epaiak honako hauetan oinarritu ziren: alde batetik, ez zirela behar hainbat argi eta gardenak bezeroak beraien garrantzi ekonomiko eta juridikoa kalibratu ahal izateko; eta bestetik, maileguaren baldintzak ez zitzaizkiola behar hainbateko aurrerapenez jakinarazi bezeroari, beste kreditu-erakunde batzuek eskainitakoekin alderatzeko aukera izan zezan. Hala ere, lege berria urrutirago doa eta zorrotz ezartzen du interes aldakorreko maileguetan ezin dela finkatu beheko mugarik, hau da, ezin da gutxieneko interes bat ezarri, eta horrek zoru-klausulak ez-legezko bihurtzen ditu.

Interes-tasaren jaitsierekin zuzenean lotuta berau negatiboa izatera iristeko aukera dago, eta orduan zalantza sortzen da ea horren ondorioz kreditu-erakundeak ordaindu beharko ote lizkiokeen interesak zordunari, eta ez alderantziz. Aukera hau planteatzen hasi ziren interesaren aldaketarako erabiliena den erreferentzia (Euriborra) zeroren azpitik jarri zenean. Hau lehenengo aldiz 2016ko otsailean gertatu zen eta, ordudanik, negatiboa izaten jarraitzen du; zehatz esanda, artikulu hau idazteko unean, bere balioa -0,368 da. Ondorioz, orain berrikusi beharreko mailegu baten interes-tasa Euriborrari diferentzial bat, adibidez, 0,30ekoa, batuta lortuko balitz, aterako litzatekeen tasa % -0,068koa izango litzateke. Zer suposatuko luke horrek, bankuak bezeroari interes hori ordaindu beharko liokeela ala, besterik gabe, ulertuko litzateke maileguak ez duela interesik eta bezeroak maileguan jasotako kapitala bakarrik itzuli beharko lukeela? Egoera posible horren inguruko zalantzak argitzeko, kreditu-erakunde ia guztiek klausula bat jartzen zuten beren maileguetan, esanez interesa sekula ezin zela zero azpikoa izan, eta horrek, zelanbait ere, zoru bat sartzea esan gura zuen. Horrela, bada, lege berriak argi eta garbi dio aldaketen menpe dagoen mailegu baten interesa sekula ez dela negatiboa izango, horrela behin betiko argituz gai hau, aparte lagata bankuak sartu duen edo ez aurreikuspen hori bere klausuletan.

Gero bada beste gai eztabaidatu bat ere, ea nork ordaindu behar dituen hipotekaren formalizazio-gastuak. Lege berriaren aurretik ohikoa zen hipoteka-maileguen eskrituretan zera ituntzea: zordunak bere gain hartuko zituela eragiketaren gastu guztiak (higiezin hipotekatuaren tasazioa, notarioaren ordainsariak, hipoteka Jabetzaren Erregistroan inskribatzearen ondoriozko arantzelak, dokumentua izapidetzen duen kudeaketa-enpresaren ordainsariak, etab.). Hala ere, Auzitegi Gorenak ezarri zuen zein alderdi kontratatzailek ordaindu behar zuen gastu bakoitza, kontuan izanda nori egiten zion mesede edo nori interesatzen zitzaion, eta azken erabakia hau izan zen: eskritura eta gestoria erdibana ordaindu behar zirela eta erregistroko inskripzioa bankuak. Gai honetan etorkizunean gatazkak saihesteko, lege berriak ezin argiago finkatzen du nork ordaindu behar duen gastu bakoitza. Honela, bankuak hipoteka-maileguaren eskritura egiteko gastu guztiak eta hori Jabetzaren Erregistroan inskribatzekoak bere gain hartu behar ditu, baita dokumentua izapidetzen duen gestoriaren ordainsariak ere. Bestalde, bezeroak higiezinaren tasazioa ordaindu behar du eta higiezin hipotekatuaren asegurua.

Egintza Juridiko Dokumentatuen zergari dagokionez, legeak dio zerga-araudiak ezarriko duela nork ordainduko duen. Honetaz kontuan izan behar da, aurreko artikulu batean azaldu zen lez, EAEn ─Espainiaren gainerakoan ez bezala─ ez dela aldatu zerga-araua eta zerga honen subjektu pasiboa zorduna dela oraindik ere; baina kasurik gehienetan ez du ordainduko, zeren eta maileguaren helburua ohiko etxebizitzaren erosketa finantzatzea denean, salbuetsita baitago zerga ordaintzetik.

Leioa Udal Aldizkaritik hartutako dokumentua eta Rodolfo J. Soto Fernández Leioako notario jaunaren baimenarekin

Utzi iruzkina

Zure e-posta helbidea ez da argitaratuko.