El Notario responde: Los nuevos préstamos hipotecarios. ¿Qué es lo que ha cambiado?


El pasado 16 de junio entró en vigor la Ley reguladora de contratos de crédito inmobiliario, por Ia que se reforma la regulación de los préstamos hipotecarios. Esta ley se dicta en cumplimiento de una Directiva comunitaria de 2014 que obliga a los estados miembros de la Unión Europea a regular el mercado hipotecario de forma que se potencie la transparencia y la comprensión de los contratos de préstamo y se consiga un mayor equilibrio entre las partes contratantes, habida cuenta la experiencia sufrida los últimos años.

El nombre de la ley es tan genérico que da a entender que se aplica a todo tipo de préstamos; sin embargo, no es así.
Para que sea aplicable se debe cumplir un requisito esencial: en el préstamo tiene que intervenir una persona física, ya sea como deudor (prestatario), como fiador (avalista) o como propietario del inmueble hipotecado (hipotecante).
Además, se exige un segundo requisito, consistente en que la hipoteca que garantice el préstamo tenga alguno de estos dos objetos: o bien que recaiga sobre una vivienda o cualquier otro inmueble de uso residencial, incluidos los garajes y trasteros, o bien que el préstamo tenga por finalidad adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificaciones construidos o por construir.

Como se ve, la ley afecta a la mayoría de los préstamos hipotecarios, pero hay algunos que quedan al margen, como son los concedidos a personas jurídicas (sociedades, asociaciones, etc.), o los que recaen sobre inmuebles no residenciales (lonjas, naves industriales) o también los que tienen una finalidad empresarial (financiar una inversión comercial, etc.), siempre que no intervenga en ellos una persona física como avalista o como hipotecante, en cuyo caso sí quedan sujetos a esta ley.

El objetivo principal de la ley es que quien pretenda solicitar un préstamo hipotecario tenga toda la información posible acerca del producto que va a contratar y la obtenga con suficiente antelación para que pueda estudiarla con detenimiento y compararla con lo que ofrecen otras entidades de crédito.
Para cumplir con esta finalidad la ley establece unas normas imperativas que deben respetarse forzosamente y que son irrenunciables para el cliente.

Así, en primer lugar, las entidades de crédito tienen la obligación de explicar adecuadamente a sus potenciales dientes {y, en su caso, a los fiadores e hipotecantes) los derechos y obligaciones que conlleva la contratación de un préstamo, para lo cual deben contar con personas especialmente formadas en esta materia. Además, antes de contratarlo, la entidad le debe facilitar una serie de documentos en los que se detallen las características del préstamo ofertado: importe, plazo de devolución, tipo interés y sus posibles bonificaciones, cuadro de amortización, comisiones aplicables, gastos que corresponde abonar a cada parte, etc.
Paralelamente, la entidad deber remitir esa misma documentación al notario elegido por el cliente, por medios telemáticos seguros, con la finalidad de que quede constancia fehaciente de la fecha de su entrega.

Para garantizar que el cliente cuente un período de estudio y reflexión suficiente, la ley prohíbe que se pueda firmar la escritura de préstamo hipotecario hasta que transcurran, como mínimo, diez días naturales desde que la mencionada documentación relativa al préstamo le sea entregada. Además, artes de otorgarse la escritura el cliente (y, en su caso, también los fiadores y los hipotecantes) tiene la obligación ineludible de comparecer ante el notario elegido para que éste levante un acta en la que se acredite y deje constancia de que se han cumplido todos los trámites.

Por lo tanto, en esa acta -que hay que realizar, como muy tarde, el día anterior al previsto para la firma dé contrato de préstamo- el notario deberá comprobar que el cliente ha recibido toda la documentación exigida por la ley, así como la fecha en la que la ha recibido, con el objeto de garantizar que se esté respetando el plazo mínimo de reflexión de diez días naturales Además, deberá repasar con el diente el contenido de los documentos entregados y explicarle los diferentes apartados que los componen, así como aclarar las dudas y preguntas se le puedan plantear; por último, el cliente deberá responder a un test ante el notario, para demostrar que comprende perfectamente lo que implica contratar un préstamo hipotecario. Si el resultado del acta es positivo, el préstamo se podrá formalizar a partir del día siguiente; en cambio, si, a juicio del notario, se comprueba que el cliente no es capaz de comprender el producto que va a contratar, no se podría formalizar la escritura de préstamo. Sea cual sea su resultado, el acta no tiene ningún coste para el diente, pues es gratuita.

Para finalizar, hay que decir que no cabe duda de que el nuevo sistema conseguirá dar mayor transparencia a la contratación de préstamos hipotecarios; sin embargo, como contrapartida, va a implicar mayores trámites para los clientes, pues tendrán que comparecer ante notario dos veces, en lugar de una como hasta ahora.

Documento obtenido de la revista Leioa Udal Aldizkaria y autorización del Notario de Leioa D. Rodolfo J. Soto Fernández

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