¿Se puede vender por separado un garaje o trastero anejo a una vivienda?


Es habitual que las personas que son propietarias de una vivienda con garaje o con garaje y trastero ubicados en la misma edificación, se pregunten si pueden vender el garaje o el trastero y conservar la vivienda, o si, por el contrario, tienen que venderlo todo conjuntamente.

Para responder a esta pregunta hay que saber cómo está definida jurídicamente la propiedad de esos elementos, lo cual es muy fácil de averiguar como veremos enseguida. La ley contempla dos posibilidades: o bien el garaje y el trastero se configuran como elementos jurídicamente independientes de la vivienda; o bien son anejos inseparables de la misma. En el primer caso, la vivienda, el garaje y el trastero son fincas registrales diferentes e independientes la una de la otra y, por tanto, pueden transmitirse por separado. Por el contrario, cuando el garaje y el trastero están definidos como anejos inseparables de la vivienda, entonces los tres elementos forman una única finca registral y, en principio, hay que venderlos conjuntamente. Por lo tanto, para saber si nos encontramos en uno otro caso, hay que analizar la descripción de la vivienda y sus anejos en el título de propiedad (es decir, la escritura) o consultar en el Registro de la Propiedad. Si comprobamos que cada uno de los elementos tiene sus propios datos de inscripción en el Registro de la Propiedad (tomo, libro, folio y número de la finca registral) ello significa que son jurídicamente independientes. En cambio si todos esos elementos están englobados bajo un mismo número de finca registral, entonces constituyen un todo y no pueden enajenarse por separado.

No obstante lo anterior, existen supuestos excepcionales en los que sí es posible vender por separado las garajes y trasteros que sean anejos inseparables de la vivienda. Uno de ellos es cuando los estatutos de la Comunidad de Propietarios contienen una norma específica que faculta a los propietarios de las viviendas o desvincular sus anejos para convertirlos en fincas registrales independientes y en tal caso, una vez independizados podrían venderse separadamente. El otro supuesto consiste en que la Comunidad de Propietarios autorice expresamente al propietario a realizar esa desvinculación, para lo cual tienen que votar a favor, como mínimo, tres quintas partes de los copropietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación de la comunidad.

En cualquiera de los dos casos sería necesario solicitar además una licencia o autorización al Ayuntamiento, por exigirlo así la legislación urbanística. No obstante la necesidad de licencia municipal es discutible, pues sólo es preceptiva cuando como consecuencia de la división o segregación de un elemento privativo que forme parte de una Comunidad de Propietarios, surge un nuevo elemento privativo; es decir, cuando se altera el número total de elementos privativos (por ejemplo, cuando se divide una vivienda en dos o se segrega un trozo de un local comercial y, como consecuencia de ello, donde había veinte elementos privativos pasan a veintiuno). En el caso que tratamos en este artículo es cierto que, al desvincular un anejo de la vivienda a la que pertenece, se está creando un elemento privativo nuevo que no existía antes de la desvinculación; pero también es cierto que, a diferencia de la división de una vivienda en dos o de la segregación de parte de un local comercial, el garaje o trastero desvinculado ya existía anteriormente como una realidad física independiente de la vivienda, aunque estuviera englobado dentro de la misma finca registral que esta última. Es por ello que habría que analizar en cada caso concreto si es preciso solicitar la licencia o no.

Para terminar conviene aclarar una cuestión que suele inducir a error. Me refiero al hecho de que la vivienda, el garaje y el trastero estén incluidos en una misma escritura, porque se compraron a la vez; pues bien, ello no significa en absoluto que los tres elementos constituyen una única finca y que no puedan venderse por separado. Una escritura puede documentar varios negocios jurídicos o incluir varios bienes (como ocurre, por ejemplo, en las escrituras en las que se realiza un reparto de los bienes de una herencia entre herederos), por ello no implica que esos bienes queden vinculados entre sí y no puedan transmitirse independientemente los unos de los otros. En definitiva, quien haya adquirido su vivienda conjuntamente con el garaje y/o el trastero en la misma escritura y pretenda vender alguno de esos elementos por separado, tendrá que verificar igualmente si son fincas registrales independientes o no.

Documento obtenido de la revista Leioa Udal Aldizkaria y autorización del Notario de Leioa D. Rodolfo J. Soto Fernández

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