UCE informa sobre los gastos de levantamiento de la hipoteca

1. ¿Qué es la hipoteca?

En el contrato de préstamo hipotecario se incluyen dos figuras jurídicas diferentes, el préstamo (contrato) y la hipoteca (derecho real de garantía), pero ambas son inescindibles y conforman una institución unitaria.

2. ¿Qué es el levantamiento de la hipoteca?

Con esta expresión nos referimos a la cancelación formal de la hipoteca constituida sobre la vivienda al obtener un préstamo hipotecario.

Una vez devuelto a la entidad financiera el dinero del préstamo hipotecario, puede ser conveniente para la persona consumidora que en el Registro de la Propiedad no conste que la vivienda tiene una hipoteca.

3. ¿Qué trámites son necesarios para eliminar del Registro de la Propiedad la anotación de que la vivienda tiene una hipoteca?

a) Obtención del certificado de cancelación del préstamo hipotecario concedido (en la entidad bancaria):

Es necesario un documento acreditativo de la devolución del importe del préstamo hipotecario. Para ello hay que solicitarlo en la oficina bancaria que concedió el préstamo hipotecario.

El certificado bancario de que el préstamo hipotecario está devuelto no tiene coste económico para el interesado.

Este certificado bancario no es un documento que permita cancelar la anotación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, porque la ley exige el otorgamiento de escritura pública para la creación, modificación o extinción de la hipoteca y porque al Registro de la Propiedad solo acceden y se inscriben documentos públicos.

Si se quiere eliminar la anotación registral de que la vivienda tiene una hipoteca, resultan ineludibles la formalización de la escritura pública de cancelación y la inscripción de tal escritura pública en el Registro de la Propiedad.

b) Suscripción de la escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario (en la notaría):

Hay que acudir a una notaría, de libre elección por la persona consumidora, con el certificado de cancelación de la hipoteca facilitado por la entidad prestamista para que prepare la escritura de cancelación del préstamo hipotecario. La notaría indicará los documentos que necesita para ello.

La escritura en la notaría la otorga la entidad prestamista, es decir, sólo acude y firma el representante de la entidad financiera, no interviene la persona consumidora.

El coste de la escritura pública de cancelación hipotecaria lo asume en su integridad la persona consumidora. La factura de la notaría detalla el importe de los derechos y suplidos correspondientes, debiendo recordar que todos los notarios cobran como honorarios notariales lo mismo por idéntico trabajo (en este caso, por la cancelación) dado que está regulado su importe (arancel) mediante una norma legal y que las diferencias existentes entre las notarías se deben a servicios tales como copias autorizadas, copias simples, folios, testimonios, suplidos, suplidos, información registral, etc.

Conviene comunicar a la notaría si los trámites posteriores (Hacienda y Registro de la Propiedad) serán realizados por los propios interesados o se encomendará a la notaría, en cuyo caso la notaría cobrará una cantidad adicional por gastos de gestión.

c) Liquidación del impuesto que grava el acto de escritura pública de cancelación de la hipoteca (en la Hacienda correspondiente):

Hay que llevar la escritura pública de cancelación de la hipoteca a la Hacienda que corresponda porque es una operación sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD).

En el País Vasco, la escritura notarial que documente la cancelación de hipotecas en préstamo para adquisición de vivienda habitual está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados que grava los documentos notariales.

El sujeto pasivo, es decir, el obligado tributario, es la persona consumidora hipotecante, por entender que se otorga la escritura pública a su favor, al desaparecer la carga (hipoteca) que pesa sobre la vivienda.

d) Inscripción de la cancelación de la hipoteca (en el Registro de la Propiedad correspondiente a la vivienda):

La escritura pública de cancelación del préstamo hipotecario con el justificante de liquidación del IAJD, hay que llevarla al Registro de la Propiedad del lugar donde esté inscrita la vivienda para que se inscriba la cancelación registral de la hipoteca.

El coste de la inscripción de la cancelación de la hipoteca es un gasto que corresponde abonar en su totalidad a la persona consumidora interesada, al entender que la escritura de cancelación libera el gravamen, y, por ello, se inscribe a favor de la persona consumidora prestataria.

4. ¿Quién paga los gastos derivados de la cancelación de la hipoteca?

En definitiva y según lo expuesto, la persona consumidora que ha obtenido el préstamo hipotecario (o que modifica o que se subroga en un préstamo hipotecario) y que desea cancelar la hipoteca es quien se ve obligada a asumir todos los pagos que han de hacerse a terceros (notaría y registro) como honorarios por su intervención profesional para cancelar la hipoteca.

Conviene recordar que la gestión de los trámites de notaría, hacienda y registro, necesarios para la cancelación de la hipoteca, pueden ser realizados por la propia persona interesada en el levantamiento de la hipoteca, sin tener que pagar a una gestoría (la del banco o la de la notará), y que hay que estar pendiente de la tramitación para que, en este caso, la entidad financiera prestamista no demore indebidamente la firma de la escritura pública de cancelación (ya que, en ocasiones, la entidad, si no se le encarga la gestión, acostumbra a retrasar la firma notarial como medida de presión).

5. ¿Qué podemos hacer si no estamos conformes con los gastos abonados por la cancelación hipotecaria?

Legalmente está establecido que los gastos de la cancelación de la hipoteca sean asumidos por la persona consumidora y, por ahora, los Tribunales de Justicia aplican la ley sin que sea posible repercutir tales gastos a la entidad financiera prestamista.

La UCE considera que los gastos de cancelación hipotecaria, cuyo pago se establece en el préstamo hipotecario a cargo de la persona prestataria, son adicionales a la carga del propio préstamo hipotecario y constituyen una imposición económica injustificada así como abusiva para la persona consumidora, porque se ve obligada a pagar los costes derivados de formalidades que no le reportan servicio ni utilidad y que han sido generados por la previa constitución de la hipoteca en beneficio de la entidad financiera prestamista.

Si se desea reclamar extrajudicialmente la restitución de los gastos de cancelación, hay que formular la petición de abono de los que se hayan abonado mediante un escrito dirigido a la entidad financiera prestamista, que habrá de ser remitido en cualquier forma que permita acreditar la entrega de la comunicación (de forma personal o mediante correo postal con acuse de recibo o en la modalidad de burofax con certificación de contenido),