1. Zer da hipoteka?
Hipoteka-maileguaren kontratuan bi figura juridiko sartzen dira: mailegua (kontratua) eta hipoteka (berme-eskubide erreala), baina biak banaezinak dira eta erakunde bateratua osatzen dute.
2. Zer da hipoteka kentzea?
Esamolde horrekin, hipoteka-mailegu bat lortzean etxebizitzaren gainean eratutako hipotekaren ezerezte formalaz ari gara.
Behin finantza-erakundeari hipoteka-maileguaren dirua itzulita, kontsumitzailearentzat komenigarria izan daiteke Jabetza Erregistroan ez agertzea etxebizitzak hipoteka bat duela.
3. Zer izapide egin behar dira etxebizitzak hipoteka duela dioen idatzoharra Jabetza Erregistrotik ezabatzeko?
a) Emandako hipoteka-mailegua ezereztu izanaren ziurtagiria lortzea (banketxean):
Hipoteka-maileguaren zenbatekoa itzuli dela egiaztatuko duen agiria behar da. Horretarako, hipoteka-mailegua eman zuen banku-bulegoan eskatu behar da.
Hipoteka-mailegua itzulita dagoela egiaztatzen duen banku-ziurtagiriak ez du kostu ekonomikorik interesdunarentzat.
Banku-ziurtagiri hori ez da hipotekaren idatzoharra Jabetza Erregistroan ezereztea ahalbidetzen duen dokumentu bat, legeak eskritura publikoa notario aurrean egitea eskatzen duelako hipoteka sortu, aldatu edo iraungitzeko, eta Jabetza Erregistroan dokumentu publikoak baino ez direlako sartzen eta inskribatzen.
Etxebizitzak hipoteka duela dioen erregistro-idatzoharra ezabatu nahi bada, ezinbestekoa da ezerezte-eskritura publikoa formalizatzea eta eskritura publiko hori Jabetza Erregistroan inskribatzea.
b) Hipoteka-mailegua ezeztatzeko eskritura publikoa izenpetzea (notario-bulegoan):
Kontsumitzaileak nahi duen notario-bulegora jo behar du, erakunde mailegu-emaileak emandako hipotekaren ezerezte-ziurtagiriarekin, hipoteka-mailegua ezerezteko eskritura presta dezan. Horretarako behar dituen agiriak adieraziko dizkio notario-bulegoak.
Erakunde mailegu-emaileak egiten du eskritura notario-bulegoan, hau da, finantza-erakundearen ordezkaria bakarrik joaten da eta sinatu egiten du, eta kontsumitzaileak ez du parte hartzen.
Hipoteka ezerezteko eskritura publikoaren kostua kontsumitzaileak hartzen du bere gain oso-osorik. Notarioaren fakturak dagozkion eskubide eta ordezpenen zenbatekoa zehazten du, eta gogoratu behar da notario guztiek lan berdinagatik (kasu honetan, ezerezteagatik) ordainsari bera kobratzen dutela notario-ordainsari gisa, horien zenbatekoa (arantzela) legezko arau baten bidez araututa baitago, eta notario-bulegoen arteko aldeak honako zerbitzu hauen ondorio izaten dira: kopia baimenduak, kopia sinpleak, folioak, lekukotzak, ordejarriak, erregistro-informazioa, etab.
Komeni da notario-bulegoari jakinaraztea ondorengo izapideak (Ogasuna eta Jabetza Erregistroa) interesdunak berak egingo dituen ala notario-bulegoaren esku uzten diren; kasu horretan, notarioak zenbateko gehigarri bat kobratuko du kudeaketa-gastuengatik.
c) Hipoteka ezerezteko eskritura publikoaren egintza zergapetzen duen zergaren likidazioa (dagokion Ogasunean):
Hipotekaren ezerezte-eskritura publikoa dagokion Ogasunera eraman behar da, Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zergari (EJDZ) lotutako eragiketa baita.
Euskal Autonomia Erkidegoan, ohiko etxebizitza erosteko maileguan hartutako hipotekak ezereztea dokumentatzen duen notario-eskritura salbuetsita dago notario-agiriak zergapetzen dituen egintza juridiko dokumentatuen zergatik.
Subjektu pasiboa, hau da, zergapekoa edo tributu-betebeharpekoa, kontsumitzaile hipotekatzailea da, eskritura publikoa bere alde egiten dela ulertzen delako, etxebizitzaren gainean zegoen zama (hipoteka) desagertzean.
d) Hipotekaren ezereztea inskribatzea (etxebizitzari dagokion Jabetza Erregistroan):
Hipoteka-mailegua ezerezteko eskritura publikoa, EJDZren likidazio-frogagiriarekin batera, etxebizitza inskribatuta dagoen lekuko Jabetza Erregistrora eraman behar da, hipotekaren erregistro-ezereztea inskriba dadin.
Hipotekaren ezereztearen inskripzioaren kostua oso-osorik kontsumitzaile interesdunari dagokio ordaintzea, ulertzen baita ezerezte-eskriturak karga askatzen duela, eta, horregatik, kontsumitzaile mailegu-hartzailearen alde inskribatzen da.
4. Nork ordaintzen ditu hipoteka ezereztearen ondoriozko gastuak?
Laburbilduz, eta azaldutakoaren arabera, hipoteka-mailegua lortu duen (edo hipoteka-mailegu bat aldatzen duen edo maileguan subrogatzen den) kontsumitzaileak eta hipoteka ezereztu nahi duenak bere gain hartu behar ditu hirugarrenei egin beharreko ordainketa guztiak (notario-bulegokoak eta erregistrokoak), hipoteka ezerezteko esku-hartze profesionalagatik ordainsari gisa.
Komeni da gogoraraztea hipoteka ezerezteko beharrezkoak diren notario-, ogasun- eta erregistro-izapideen kudeaketa hipoteka altxatzeko interesa duenak berak egin dezakeela, (bankuaren edo notarioaren) gestoria bati ordaindu behar izan gabe, eta izapidetzea zaindu egin behar dela, kasu honetan, finantza-erakunde mailegu-emaileak ezerezte-eskritura publikoaren sinadura bidegabe atzeratu ez dezan (izan ere, batzuetan, entitateak, kudeaketa enkargatzen ez bazaio, notario-sinadura atzeratu egin ohi du, presio-neurri gisa).
5. Zer egin dezakegu hipoteka ezeztatzeagatik ordaindutako gastuekin ados ez bagaude?
Legez ezarrita dago kontsumitzaileak bere gain hartzea hipoteka ezereztearen gastuak, eta, oraingoz, justizia-auzitegiek legea aplikatzen dute, ezinezkoa izanik gastu horiek finantza-erakunde mailegu-emaileari jasanaraztea.
UCE-EHKBren ustez, hipoteka-ezereztearen gastuak (mailegu-hartzailearen kontura ezartzen da gastu horien ordainketa hipoteka-maileguan) hipoteka-maileguaren beraren zamaren gehigarriak dira, eta justifikaziorik gabeko zergapetze ekonomikoa dira, bai eta abusuzkoa ere kontsumitzailearentzat; izan ere, beretzat zerbitzurik edo onura edo baliagarritasunik ez duten formalitateen ondoriozko kostuak ordaindu behar ditu, erakunde mailegu-emailearen onurarako hipoteka aldez aurretik eratu izanak sorturiko kostuak.
Ezerezte-gastuen itzulketa judizioz kanpo erreklamatu nahi izanez gero, ordaindu direnak itzultzeko eskaera egin behar da finantza-erakunde mailegu-emaileari zuzendutako idazki baten bidez. Idazki hori eskaera entregatu dela egiaztatzen duen edozein modutan bidali beharko da (modu pertsonalean edo hartu-agiridun posta arruntaren bidez edo edukiaren ziurtagiria duen burofax modalitatean).
