reclamaciones por los gastos hipotecarios (UCE)

UCE INFORMA SOBRE LAS RECLAMACIONES POR LOS GASTOS HIPOTECARIOS 
TRAS LA SENTENCIA DE 25 DE ABRIL DE 2024 DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA DE LA UNIÓN EUROPEA

1. Sobre el pago de los gastos hipotecarios.

La persona consumidora que ha obtenido un préstamo hipotecario (o que ha modificado o se ha subrogado en un préstamo hipotecario), por imposición de la entidad bancaria, se ve obligada a asumir todos los pagos de honorarios y gastos de terceros (tasador, notario, registrador de la propiedad y gestor) que han intervenido en la formalización y tramitación del préstamo hipotecario (o de la  modificación o de la subrogación del préstamo hipotecario).

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha establecido que la distribución de los gastos derivados del préstamo hipotecario sea conforme a los criterios siguientes:

a) Gastos de tasación del inmueble: los debe soportar la entidad de crédito (salvo que se trate de préstamos hipotecarios suscritos a partir del 16 de junio de 2019, pues, por aplicación de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, corresponden a la persona consumidora prestataria).

b) Gastos de notaría por la escritura pública de préstamo hipotecario: deben ser repartidos por partes iguales entre el prestamista y el consumidor prestatario (salvo que se trate de préstamos hipotecarios suscritos a partir del 16 de junio de 2019, pues, por aplicación de la Ley 5/2019, corresponden a la entidad financiera).

c) Impuesto de actos jurídicos documentados: son de cargo del prestatario por aplicación de la normativa tributaria.

d) Gastos de inscripción en el registro de la propiedad: los debe asumir la entidad prestamista a cuyo favor se inscribió la garantía hipotecaria.

e) Gastos de gestoría: los debe asumir la entidad prestamista.

2. Sobre el plazo de ejercicio de la acción de reclamación de los gastos hipotecarios.

La acción encaminada a obtener el reembolso de los gastos indebidamente satisfechos por el consumidor prestatario como consecuencia de la aplicación de una cláusula que le impone, em su contrato de préstamo hipotecario, el pago de todos los gastos hipotecarios tiene un plazo, denominado de prescripción, para su ejercicio, y este plazo es de cinco años (artículo 1964.2 del Código Civil).

3. Sobre el cómputo del plazo de prescripción de la acción de reclamación de los gastos hipotecarios.

La determinación de cuándo se inicia el cómputo del plazo de prescripción de la acción para reclamar los gastos hipotecarios ha sido una de las cuestiones que más discusión e interpretaciones judiciales ha generado entre los jueces que debían resolver las reclamaciones.

Prueba de ello son los diferentes criterios utilizados por los jueces en las reclamaciones de gastos hipotecarios: la fecha de firma de la escritura pública de préstamo hipotecario, la fecha de pago de los gastos hipotecarios, la fecha del 23 de diciembre de 2015 en que el Tribunal Supremo declaró la nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios, el año 2017 en que se dieron a conocer en los medios de comunicación social las primeras sentencias sobre las reclamaciones de gastos hipotecarios y la fecha del 24 de enero de 2019 en que el Tribunal Supremo estableció los criterios para la distribución de los gastos hipotecarios.

La cuestión ha quedado determinada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, al establecer la doctrina que deben aplicar los tribunales de justicia,

4. Sobre la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea derivada de las sentencias de 25 de abril de 2024.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, para resolver la cuestión de cuándo se inicia el plazo para reclamar el reintegro de los gastos hipotecarios, ha dictado las sentencias de 25 de abril de 2024, que completan la sentencia de 25 de enero de 2024, en las que ha establecido como doctrina que:

• el plazo de prescripción no puede iniciarse en la fecha en que se dictaron las sentencias del Tribunal Supremo sobre la abusividad de las cláusulas de gastos hipotecarios y sobre el reparto de los gastos hipotecarios, así como tampoco en la fecha en que se dictaron las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre nulidad de las cláusulas abusivas, porque el consumidor medio no tiene por qué conocer la jurisprudencia nacional o europea.
• el plazo de prescripción comienza a correr en el momento en que el consumidor tenga constancia de que la cláusula de gastos hipotecarios que figura en su escritura pública de préstamo hipotecario es abusiva, y, como consecuencia de la abusividad, que es nula.

Como consecuencia de esta doctrina, el inicio del cómputo del plazo para reclamar se producirá cuando quede acreditado que el consumidor ha podido conocer la abusividad de su cláusula de gastos hipotecarios, lo que le permite hacer valer su derecho a reclamar y percibir de la entidad financiera los gastos hipotecarios. Y, en principio, el consumidor conoce sus derechos y tiene pleno conocimiento de las consecuencias de la abusividad de la cláusula de gastos hipotecarios en la fecha en que adquiere firmeza la sentencia que declara la nulidad, por abusiva, de la cláusula de gastos hipotecarios incluida en su préstamo hipotecario, con la consecuente restitución de los gastos.

Así pues, desde este momento, los consumidores podrán formular e interponer sus demandas en solicitud de declaración judicial de nulidad de la cláusula de gastos hipotecarios y de abono de las cantidades pagadas indebidamente, con independencia de la fecha de formalización del préstamo hipotecario, ya que no es sino hasta la fecha de la sentencia que obtenga el consumidor cuando se inicia la prescripción de la acción de reclamación de cantidad.

Ahora bien, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha señalado en sus sentencias de 25 de abril de 2024 que la entidad prestamista dispone de la facultad de demostrar que el consumidor tenía o podía razonablemente tener conocimiento del carácter abusivo de la cláusula en cuestión antes de dictarse una sentencia que la declare nula, aportando al efecto pruebas concretas sobre sus relaciones con ese consumidor. En este caso, seré el juez quien, valorando las circunstancias de la persona consumidora reclamante y las pruebas aportadas, determine cuándo empieza a correr el plazo de la acción de reclamación de los gastos hipotecarios para ese consumidor.

En Bilbao, a 24 de mayo de 2024.