A vueltas con la devolución de los gastos hipotecarios


Tras la tan mencionada Sentencia del TS de 23 de diciembre de 2015,  en la que se declaraba abusiva la cláusula que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos derivados de la constitución de un préstamo hipotecarios, Sentencia publicada el 21 de enero de 2016, no han sido pocas las veces que se ha modificado, ampliado, recortado y sobre todo aludido en las miles de reclamaciones que han seguido a esa Sentencia.

Al principio con incredulidad los consumidores y las asociaciones en defensa de éstos fuimos iniciando las reclamaciones extrajudiciales y posteriormente judiciales, que dieron lugar ante la avalancha de éstas a la creación de los Juzgados especializados, para intentar descargar la carga de trabajo de los Juzgados ordinarios de Instancia, y poco a poco obteniendo Sentencias favorables a la Nulidad de la cláusula, pero no nos engañemos, creando un total caos sobre el cuanto y el que, es lo que podemos solicitar y reclamar.

No ha sido hasta la consolidación de los criterios por el Tribunal Supremo, que hemos tenido un poco de seguridad para los consumidores, a pesar de que aún existe alguna Audiencia Provincial a vueltas con los Actos Jurídicos Documentados, pero en general tras las últimas Sentencias TS, en concreto de 23 de enero de 2019, 24 de julio de 2020, 26 de octubre de 2020 y 27 de enero de 2021, en todo contrato de Constitución de Préstamo hipotecario celebrado entre un consumidor y una entidad bancaria, la distribución de gastos queda establecida de la siguiente manera.  

  1. Arancel registral por la inscripción de la garantía hipotecaria: banco prestamista.
  2. Gastos de gestoría: banco prestamista.
  3. Arancel notarial de la escritura de constitución de la operación hipotecaria: por mitades.
  4. Gastos de tasación: banco prestamista.
  5. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: prestatario.
  6. Gastos derivados de la cancelación de la hipoteca: prestatario

Sobra advertir al lector, que para que esto pueda ser así, es esencial que el reclamante conserve las facturas que pretende el reembolso, y referidas a la constitución del préstamo hipotecario

GASTOS DE ESCRITURAS DE NOVACION.

En muchas ocasiones la operación financiera no es en escritura independiente de préstamo hipotecario, sino que se trata de una compraventa con subrogación y novación hipotecaria, o escritura de novación exclusivamente. En estos supuestos son varios los requisitos previos para poder efectuar la reclamación, el primero de ellos, es que  siempre ha de aparecer la entidad bancaria como compareciente en la escritura, y únicamente serán reclamables cuando exista novación de las condiciones del préstamo, bien por ampliación de plazo, de capital, por modificación de interés, etc…

La cuestión en estas reclamaciones es el Quantum, salvo que sea escritura única de novación,  situación rara, toda vez la factura no solo se refiere al concepto reclamable, sino a otros, compraventa subrogación etc…

En este caso será en cada supuesto y en cada reclamación que se valorara el importe y se generalizara a los porcentajes anteriores en caso de no poder individualizar el mismo.

SOBRE LA PRESCRIPCION.

Aclarado lo anterior, sobre a quién y quien puede reclamar, y el que se puede reclamar, queda por resolver la última de las cuestiones, cuando o hasta cuándo.

Han sido varias también los criterios que se han mantenido sobre esta cuestión cuyo origen está en la naturaleza de las acciones ejercitadas, hoy constituye una cuestión pacifica en la doctrina científica que la acción ejercitada por un consumidor en la que solicita la nulidad de una cláusula abusiva es una acción declarativa que no prescribe ni caduca, al tratarse de una nulidad absoluta. Y otra la acción de restitución de cantidades derivada de la nulidad de la cláusula, que es una acción personal y sometida a un plazo de prescripción, y a falta de regulación el plazo general, plazo de 5 años que establece el artículo 1964 CC.

La gran cuestión debatida es, ¿cuál es el DIES A QUO? ¿Desde qué momento se empieza a contar el plazo? o si ¿realmente existe éste o es imprescriptible? Esperábamos una respuesta del TS el pasado 23 de junio de 2021 que zanjase la diversidad de criterios, pero ha elevado una cuestión prejudicial al TJUE que sigue pendiente de resolver.

Hasta el momento nuestra Audiencia Provincial, ha mantenido primero el criterio de imprescriptibilidad, al traer como causa de una condición general cuya nulidad es imprescriptible, y en las más recientes que es prescriptible, pero que el plazo para la prescripción ha de computarse desde la declaración de nulidad de la cláusula de gastos o bien adoptando el criterio de que día inicial sea aquel en que el Tribunal Supremo dictó una serie de sentencias uniformes en que declaró que las cláusulas que atribuían al consumidor el pago de todos los gastos del contrato eran abusivas y decidió cómo debían distribuirse tales gastos  una vez expulsada la cláusula del contrato. siendo este último criterio que puede ser contrario al principio de efectividad , por ser dudoso que un consumidor medio, razonablemente atento y perspicaz pueda ser conocedor de la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( STS 23 de enero de 2019 ) o del TJUE en la materia (SSTJUE de 9 y 16 de julio de 2020).

Atendiendo a cualquiera de estos criterios, a la fecha no ha vencido el plazo de prescripción de la acción de restitución de los gastos

ACTUAR DE LAS ENTIDADES BANCARIAS

Al igual que en estos años los criterios se han ido fijando y consolidando, las entidades bancarias también han tenido diferentes actuaciones, primero negando la abusividad de la cláusula de gastos, posteriormente algunas entidades abonaban ante la reclamación extrajudicial presentada y siempre con la acreditación de las facturas reclamadas, pero sin un criterio claro y continuado de ninguna de las entidades bancarias

Por eso desde la Unión de consumidores de Euskadi, UCE, os invitamos a todos a reclamar la nulidad de las diferentes clausulas incorporadas a las escrituras de préstamos hipotecarios, y el reembolso de los gastos hipotecarios.

 

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