¿Quién paga el IBI del año en que se realiza la venta?


El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo de carácter municipal que tienen que pagar anualmente los que sean propietarios de un bien inmueble, sea urbano o rústico. No obstante, no es necesario tener la plena propiedad del inmueble para estar obligado a pagar este impuesto. Cuando sobre el inmueble se constituye algún derecho real limitado, como una concesión administrativa, un derecho de superficie (es decir, una propiedad temporal sobre lo que se ha edificado encima del suelo) o un derecho de usufructo, será el concesionario, el superficiario o el usufructuario, respectivamente, quien deba abonarlo.

Este impuesto grava el hecho de ser propietario o titular del derecho real durante todo el año natural; es decir, desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre. Por lo tanto, cuando cambia la titularidad del inmueble surge la pregunta de quién tiene que abonar el IBI correspondiente al año en el que se produce ese cambio: ¿el transmitente, el adquirente o ambos en proporción al número de días del año que cada uno de ellos ha sido titular del inmueble? La norma legal establece que el obligado al pago es el que sea titular catastral de la propiedad o el derecho real el día 1 de enero de cada año. Consecuentemente, da igual cuándo se transmita el inmueble, ya sea al principio o al final del año, pues quien debe pagarlo es siempre el transmitente, dado que es el titular catastral a fecha 1 de enero. En cambio, a partir del siguiente año, el impuesto se exigirá al adquirente, pues ya será el titular catastral del inmueble.

Evidentemente, diga lo que diga la norma legal, las partes pueden pactar lo que consideren oportuno. Es decir, pueden acordar que el importe del IBI correspondiente al año en que se transmita el inmueble se prorratee entre ambas, en función del número de días del año que cada parte haya sido titular del mismo. Así, por ejemplo, si el inmueble se transmite el 31 de marzo, supondría que el transmitente pagaría la cuarta parte del IBI correspondiente a ese año, y el adquirente las restantes tres cuartas partes. No obstante, este pacto no vincula al Ayuntamiento; esto significa que si el adquirente no paga su parte proporcional, el Ayuntamiento dirigirá su reclamación exclusivamente contra el transmitente, dado que, según la norma, él es el obligado al pago. En caso de que éste se vea forzado a pagarlo en su totalidad, luego tendría que dirigirse contra el adquirente para que le abone su parte.

Pero, si no se pacta nada al respecto, ¿puede el transmitente exigir al adquirente que pague la parte proporcional del IBI? La respuesta es que, con la norma legal en la mano, no puede hacerlo. Sin embargo, el Tribunal Supremo, en una sentencia de 15 de junio de 2016, ha dictaminado que el transmitente puede reclamarle ese pago proporcional al adquirente, aunque nada se haya acordado en relación con ello. Las razones jurídicas esgrimidas por el tribunal para llegar a esta conclusión son discutibles, pero es la doctrina que ha establecido. Que sea justa o no dependerá de la opinión de cada uno y de las circunstancias de cada caso concreto. Si se trata de ventas entre personas con posiciones jurídicas equivalentes – como son las ventas entre profesionales o entre particulares – la solución puede estar justificada. Pero ¿qué ocurriría si las promotoras inmobiliarias comenzaran a exigir a los compradores que abonen la parte proporcional del IBI correspondiente al año en que adquieren su vivienda? Probablemente se consideraría un abuso por su parte, al igual que se ha considerado abusivo por el Tribunal Supremo que las promotoras repercutan al comprador la Plusvalía Municipal, que, con la ley en la mano, corresponde pagar al vendedor.

Para terminar una cuestión que tiene su importancia: ¿qué ocurre si el vendedor no paga el IBI del año en que transmite el inmueble? ¿afecta de alguna forma su impago al comprador? Lo cierto es que si le puede llegar a afectar. La norma legal considera responsable subsidiario del pago del impuesto al adquirente, por derivación de la acción tributaria. Es decir, si después de haber intentado cobrarle la deuda tributaria al transmitente este no puede pagarla, el Ayuntamiento puede dirigirse subsidiariamente contra el adquirente y, más concretamente, contra el inmueble transmitido para cobrarle lo que se le debe. Es decir, el inmueble transmitido está legalmente afecto al pago del impuesto.

Documento obtenido de la revista Leioa Udal Aldizkaria y autorización del Notario de Leioa D. Rodolfo J. Soto Fernández.

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